Odważne plany na plany zagospodarowania?

Uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego towarzyszą w Otwocku duże emocje.  Tak jest w przypadku prowadzonej obecnie procedury dotyczącej planu „Emilii Plater” we wschodniej części Otwocka. Dyskusja publiczna była już dwa razy odwoływana, raz interweniowała nawet policja. Same zapisy planu  też budzą kontrowersje. Uwagi złożone do dokumentu  dotyczą m.in. planowanej zmiany przeznaczenia  terenu wzdłuż ul. Samorządowej. Obecnie jest tam boisko  LO im. J. Słowackiego, w przyszłości być może powstanie  zabudowa wielorodzinna.

SYLWIA WYSOCKA

Trwa procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Emilii Plater”. Obszar objęty opracowaniem zajmuje około 42 ha i jest położony na wschód od linii kolejowej, w rejonie ulic: Emilii Plater, Samorządowej, Czaplickiego, Warszawskiej, Dłuskiego, Reymonta i Grunwaldzkiej. Obecnie na tym obszarze obowiązują dwa miejscowe plany zagospodarowania obejmujące zasięgiem południowy fragment opracowania. Pierwszy dotyczy terenów między ulicami: Goldflama, Samorządową, Słowackiego, przedłużeniem ul. Kościuszki,  ul. Dłuskiego i ul. Reymonta, drugi dwóch działek w południowo-wschodniej części obszaru. Teren Liceum Ogólnokształcącego im.  J. Słowackiego jest w całości przeznaczony pod usługi oświaty.

Sporządzenie planu ma na celu rozróżnienie terenów z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. Plan uwzględnia także ochronę cennych terenów leśnych przed ekspansją zabudowy. Według nowego planu większość obszaru opracowania stanowi mozaika terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i lasów.  W południowej części wyznaczono tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i nieuciążliwych usług, wskazano także tereny przeznaczone do celów oświatowych  i o charakterze publicznym, a także tereny parków leśnych, zieleni urządzonej i obszary komunikacyjne. Celem sporządzenia planu jest dostosowanie ustaleń obowiązujących na obszarze opracowania do aktualnych przepisów prawa i polityki przestrzennej miasta. Ustalenia planu są zgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Otwocka, w którym obszar opracowania znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej na działkach leśnych, terenie parku leśnego, terenie mieszkaniowo-usługowym oraz terenie funkcjonalnego centrum miasta.

Kontrowersje w nowym planie wzbudza wysokość tzw. renty planistycznej, którą niektórzy właściciele okolicznych terenów będą musieli uiścić po uchwaleniu planu, a także przeznaczenie kompleksu leśnego leżącego na terenie Liceum Ogólnokształcącego im. J. Słowackiego wzdłuż ul. Samorządowej. Ten teren w planie przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową i usługi. – Część złożonych do planu uwag dotyczy terenu boiska przy liceum. Należy zaznaczyć, że z wnioskiem o zmiany  w miejscowym planie dla tego obszaru zwróciła się dyrekcja tej szkoły. Gdy byłem jeszcze przewodniczącym rady miasta, to właśnie z dyrekcją liceum rozmawiałem o tym, że istniejące boisko asfaltowe nie jest dobrym rozwiązaniem, bo taka nawierzchnia sprzyja kontuzjom i powoduje obciążenie dla stawów – tłumaczy prezydent Otwocka Jarosław Margielski. Dlaczego szkoła nie modernizuje boiska? – Jedną przyczyną jest brak pieniędzy, a drugą niewłaściwa lokalizacja, ponieważ boisko jest znacząco oddalone od szkoły. Trudno jest też utrzymać ten teren, który wokół jest porośnięty drzewami. Szkoła w żaden sposób nie wykorzystuje tego obszaru. Nowoczesny kompleks sportowy dla młodzieży szkolnej powinien powstać bliżej budynku liceum, gdzie jest na to miejsce. Dyrektor Robert Pielak  w rozmowie zwrócił uwagę, że zmiana przeznaczenia terenu pozwoliłaby na wydzielenie tej części i jej sprzedaż,  a dochód można by przeznaczyć na budowę czy modernizację obiektów sportowych z prawdziwego zdarzenia bezpośrednio przy budynku szkoły  – wyjaśnia prezydent.  

O zmianę planu starały się także władze powiatu poprzedniej  i obecnej kadencji. – Mniej więcej miesiąc temu na posiedzeniu komisji budżetu rady powiatu pytano mnie, kiedy ten miejscowy plan będzie uchwalony właśnie w kontekście dopuszczenia zabudowy na terenach, na których obecnie znajduje się boisko asfaltowe. Zatem za zmianą planu w tym miejscu są zarówno właściciel działki, którym jest powiat, jak i użytkownik, tzn. władze szkoły, które wiedzą, jakie są ich potrzeby, ale też problemy związane z utrzymaniem takiego terenu – zauważa Jarosław Margielski. – Chcę jednak podkreślić, że nawet gdybyśmy rozpatrywali ten teren jako będący w rękach prywatnych i mający inne przeznaczenie niż obecne oświatowe, to zmiana jego przeznaczenia na teren pod zabudowę mieszkaniową byłaby uzasadniona. Gdzie lokować zabudowę mieszkaniową, jeśli nie w takich miejscach, na które miasto wydało miliony złotych na uzbrojenie, budowę infrastruktury drogowej, doprowadzenie wody, kanalizacji? To m.in. z tego powodu zmieniamy studium – żeby nie dopuszczać do zabudowy w lasach, gdzie nie ma infrastruktury, wybudowanych dróg ani sieci wodociągowych i kanalizacyjnych. To nie jest zgodne z interesem miasta, ponieważ dopuszczenie tam zabudowy wiąże się z kolejnym zobowiązaniem na przyszłość i kolejnymi milionami złotych wydanymi na budowę infrastruktury. Tam, gdzie ta infrastruktura istnieje, jak właśnie przy  ul. Samorządowej, powinniśmy dopuszczać zabudowę, a zwarte kompleksy leśne i tereny zielone trzeba chronić. Nie widzę uzasadnienia dla zakazu zabudowy przy ul. Samorządowej w bezpośredniej bliskości drogi i w niedużej odległości od stacji PKP – podkreśla prezydent.

Kolejną kwestią, która wzbudza kontrowersje, jest opłata z tytułu renty planistycznej. – Jest to opłata na rzecz gminy wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości wskutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na danej działce nie ma możliwości zabudowy, a w wyniku uchwalenia przez gminę planu po raz pierwszy pojawia się możliwość wybudowania domu jednorodzinnego lub budynków wielorodzinnych, przez co wzrasta wartość nieruchomości, to jeżeli w ciągu pięciu lat od wprowadzenia tego miejscowego planu właściciel sprzeda nieruchomość, będzie musiał zapłacić do 30 proc. kwoty wzrostu jej wartości. Na przykład jeśli działka była warta 100 tys. zł, a po uchwaleniu planu będzie warta 150 tys. zł, to trzeba będzie zapłacić 30 proc. od kwoty 50 tys. zł (tj. 30 proc. od różnicy wartości nieruchomości) – tłumaczy prezydent.  – Co najważniejsze, i należy to szczególnie podkreślić, renty planistycznej nie płaci osoba, która wchodzi w posiadanie nieruchomości na skutek spadku czy darowizny. Chodzi wyłącznie o sytuację sprzedaży nieruchomości w czasie pięciu lat od wprowadzenia nowego miejscowego planu. Co również istotne, na skutek jego wprowadzenia właściciel otrzymuje 70 proc. zysku od wzrostu wartości nieruchomości. Pieniądze, które trafiają do gminy, są przeznaczane m.in. na wykup nieruchomości pod cele publiczne (np. drogi) – dodaje Margielski. – Istotą wprowadzania miejscowych planów zagospodarowania, których opracowanie zlecają rady gmin, jest to, że porządkują urbanistycznie miasto i ułatwiają inwestowanie. – Co ciekawe, przeciwko temu protestują m.in. osoby, które na działkach będą mogły wznieść budynek wielorodzinny. Z takiego rozwiązania najbardziej niezadowoleni mogą być deweloperzy, którzy dążą do maksymalizacji swoich zysków  i nie zawsze widzą potrzeby gminy. Sytuacja dotycząca renty planistycznej w związku z wprowadzeniem nowego planu w ostatnim czasie miała miejsce np. w rejonie os. Ługi przy  ul. Kuklińskiego, gdzie dotychczas znajdowały się tereny rolne i nieużytki. Gdy wprowadzono miejscowy plan i dopuszczono zabudowę handlową powyżej 2 tys. m kw., atrakcyjność terenów zacznie wzrosła, znaleźli się inwestorzy, a cena za metr kwadratowy działki wzrosła kilkakrotnie. Zyskali na tym zarówno właściciele nieruchomości, jak i miasto, które z tytułu renty planistycznej otrzyma kilkaset tysięcy złotych, które zostaną przeznaczone na  niezbędne inwestycje – tłumaczy prezydent.  

Projekt planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko po pozytywnym zaopiniowaniu przez Komisję Urbanistyczno-Architektoniczną Miasta Otwocka został wyłożony do publicznego wglądu. Dwa razy wyznaczono już terminy publicznej dyskusji. 15 września dyskusja nie odbyła się z powodu choroby projektantów, 29 października rozpoczęła się, ale została zakończona interwencją policji, którą powiadomiono o możliwości organizacji zgromadzenia, które w czasie pandemii nie powinno mieć miejsca.

Uwagi do planu można było składać do 17 listopada. Jak dowiedzieliśmy się w wydziale planowania przestrzennego otwockiego urzędu, wpłynęło 13 uwag. Zostały one przekazane projektantowi w celu przygotowania propozycji rozpatrzenia. Ostateczne stanowisko zajmie prezydent Otwocka w formie zarządzenia, które będzie opublikowane w Biuletynie Informacji Publicznej. Termin na rozpatrzenie uwag, wynikający  z przepisów ustawy o planowaniu przestrzennym, wynosi 21 dni. Ze względu na zamieszanie związane  z dyskusją publiczną projekt planu będzie ponownie wyłożony do publicznego wglądu. Wyznaczony zostanie też nowy termin dyskusji publicznej i składania uwag. Stanie się to bez względu na to, czy jakakolwiek uwaga zostanie uwzględniona. Nowe terminy i forma przeprowadzenia dyskusji będą podane w obwieszczeniu prezydenta, które ukaże się w prasie lokalnej, Biuletynie  Informacji Publicznej i na tablicach ogłoszeń na terenie urzędu miasta minimum siedem dni przed wyłożeniem dokumentu.

Na posiedzeniu komisji planowania przestrzennego w poniedziałek, 30 listopada naczelnik wydziału planowania Elżbieta Salamończyk poinformowała, że uwagi są w trakcie rozpatrywania przez projektantów. – Jesteśmy zmuszeni po raz kolejny wyłożyć ten plan do publicznego wglądu i zorganizować kolejną dyskusję publiczną. Jeżeli nie poprawi się sytuacja związana z koronawirusem, zorganizujemy ją zdalnie. Chcemy to zrobić, żeby nikt nie zarzucił, że forma dyskusji publicznej była niewłaściwa. Nie chcemy dopuścić do sytuacji, że sprawa zostanie sfinalizowana, prześlemy gotowy dokument do wojewody,  a on cofnie nam całą procedurę  – tłumaczyła naczelniczka.

Zarówno prezydent Margielski, jak i naczelniczka podkreślają, że mimo kontrowersyjnych kwestii miasto będzie prowadzić procedurę uchwalania planu. – Gdy tylko dopełnimy ostatnich formalności związanych z wyłożeniem planu i dyskusją nad nim, przejdziemy do końcowego etapu, czyli rozpatrzenia uwag przez radę i skierowania projektu uchwały w sprawie planu na sesję – zapowiada prezydent.  

Komentarz

Plany  dotyczące zmiany  przeznaczenia  terenu liceum  komentuje starosta  KRZYSZTOF  SZCZEGIELNIAK
Trudno mi wypowiadać się  w sprawie rozmów moich  poprzedników z przedstawicielami miasta na ten temat, ale z tego,  co pamiętam, to chyba zarząd  powiatu w latach 2010-2014 planował podzielić teren i jego część sprzedać. Ten teren jest duży i trudny  do utrzymania. Za pieniądze  pochodzące ze sprzedaży tej  nieruchomości moglibyśmy  zbudować kompleks sportowy,  którego szkoła bardzo potrzebuje.  Od dyrektora Roberta Pielaka wiem,  że placówka chciałaby mieć bliżej  budynku nowoczesne boisko  do siatkówki, boisko do piłki ręcznej

Zostaw komentarz

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.