Ile jest warta „wielka dziura”?

Otwoccy radni po raz kolejny negatywnie zaopiniowali propozycję Banku Spółdzielczego w Warszawie dotyczącą odkupienia za ok. 10 mln 100 tys. zł prawa użytkowania wieczystego terenu w centrum Otwocka, na którym miała powstać galeria handlowa, a od lat jest tam tzw. wielka dziura. Na ostateczne rozwiązanie problemu w centrum są gotowi przeznaczyć 7 mln 200 tys. zł, bo to „spotkanie się w połowie” dwóch ofert, które są na stole negocjacyjnym. W tle sprawy pojawia się kwestia wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Starosta otwocki odmówił udzielenia zgody na przejęcie od banku terenów w tej procedurze

SYLWIA WYSOCKA

W lutym otwoccy radni po raz pierwszy negatywnie zaopiniowali ofertę warszawskiego Banku Spółdzielczego dotyczącą odkupienia prawa użytkowania wieczystego terenu części niedokończonej Galerii Centrum pomiędzy ulicami Andriollego, Powstańców Warszawy i Staszica. Działka o powierzchni 2186 m kw. znajduje się między dwoma częściami należącymi do miasta, na których firma Jardźwig prowadzi rozbiórkę naniesień. Bank zaproponował za swoją część, na której wciąż znajduje się fragment nierozebranych parkingów podziemnych, kwotę 8 mln 216 tys. zł netto, czyli ok. 10 mln 100 tys. zł brutto. Zdaniem radnych jest to stanowczo za dużo.

Kwota nie do zaakceptowania

Podczas lutowej dyskusji na ten temat urząd miasta poinformował o dwóch ważnych kwestiach – zleceniu wykonania operatu szacunkowego na wycenę nieruchomości, której prawo użytkowania wieczystego ma Bank Spółdzielczy, oraz o możliwości zastosowania w tej sprawie procedury ZRID i wywłaszczeniu terenu. Sprawa powróciła na posiedzeniu połączonych komisji rady miasta w środę, 11 maja. Bank 23 marca przesłał odpowiedź na informację o braku zgody rady na wyasygnowanie z budżetu miasta kwoty ponad 10 mln zł. Rozwiał kilka wątpliwości radnych i ponowił propozycję za tę samą cenę. Pojawiło się także kilka nowych wątków.

Bank przypomniał, że wartość działki została wyceniona na 8 mln 216 tys. zł netto. Cena uwzględnia przyszłe korzyści, jakie niosłoby zabudowanie tego terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu bank zaproponował budowę obiektu biurowo-handlowego z garażem podziemnym o powierzchni ponad 5 tys. m kw. Cena nie uwzględnia wartości naniesień, które podlegają nakazowi rozbiórki.

Zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym na zlecenie miasta wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego wynosi obecnie 1 mln 777 tys. 378 zł netto, czyli 2 mln 186 tys. zł brutto. Bank zanegował tę wycenę, ponieważ do jej oszacowania posłużono się okresem dłuższym niż dwa lata. Miasto tłumaczy, że przy wycenie posłużono się metodą porównawczą, a że w ostatnim czasie nie było transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnej wielkości i funkcji w centrum miasta, trzeba było rozszerzyć okres transakcji do porównania. Przedstawiciele banku zaproponowali więc władzom miasta ponowne rozważenie swojej propozycji, podkreślając, że będą mieć możliwość zrealizowania inwestycji korzystnej dla siebie. Zapewnili, że są gotowi do przedyskutowania kompromisowego rozwiązania. Zdaniem prezydenta Jarosława Margielskiego to kompromisowe rozwiązanie mogłoby być „spotkaniem w połowie drogi”, gdzie miasto zadeklarowało gotowość zapłacenia za prawo użytkowania wieczystego 5 mln 850 tys. zł netto, czyli 7 mln 200 tys. zł brutto.

– Kwota ponad 10 mln zł brutto jest nie do zaakceptowania – powiedział podczas komisji prezydent. Jego zdaniem budżet miasta nie jest w stanie udźwignąć takiego wydatku. Jarosław Margielski uważa jednak, że miasto powinno rozmawiać z bankiem na temat kupna działki. – Rozmawiamy chociażby po to, żeby nikt nie zarzucił kiedyś władzom, że można było negocjować i wypracować kompromis – podkreślił prezydent. – Poza tym odkupienie prawa użytkowania spowoduje, że miasto może ogłosić konsultacje społeczne, zapytać mieszkańców, jak centrum miałoby wyglądać – dodał.

„Skandaliczna decyzja”

Radny Przemysław Bogusz przypomniał, że są jeszcze dwa inne rozwiązania, o których była mowa w kontekście zakończenia problemu otwockiej „dziury”. Pierwsze to zastosowanie procedury ZRID, wywłaszczenie banku i budowa na tej działce Miejsca Obsługi Podróżnych. Drugie to procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wywłaszczenie do celów związanych z nowym przeznaczeniem w planie. Obydwie procedury są jednak w opinii prezydenta obarczone pewnymi niedoskonałościami. Przede wszystkim mowa tu o procedurze zmiany planu. Prezydent odradził tę drogę z dwóch powodów: czasu trwania postępowania (nawet cztery lata) i kosztów, które w efekcie poniosłoby miasto. Jego zdaniem przy takim rozwiązaniu sprawa, w tym wywłaszczenie, rozciągnie się na lata, a bankowi i tak ostatecznie trzeba będzie zapłacić różnicę wynikającą ze zmiany przeznaczenia terenu, bo w tej procedurze w wycenie bierze się pod uwagę także pożytki, które można było osiągnąć przed zamianą planu. – Gdybyśmy mieli zdecydować się na taką ścieżkę, lepiej już teraz zapłacić bankowi tyle, ile chce od miasta, i oszczędzić czas – podkreślił prezydent.

Druga możliwość to przejęcie terenu w procedurze ZRID. To rozwiązanie jest nadal rozważane, ale na przeszkodzie stanęła decyzja starosty, który 12 kwietnia odmówił zgody na realizację inwestycji drogowej w tym miejscu. Władze Otwocka odwołały się od tej decyzji do wojewody. Prezydent jest pewien, że rozstrzygnięcie będzie korzystne dla miasta. Decyzja starosty wywołała ostrą krytykę ze strony prezydenta.

– Dziwię się staroście Krzysztofowi Szczegielniakowi, że popełnił błąd przy sporządzaniu tej decyzji. Błąd, który jako mieszkaniec Otwocka powinien podwójnie przeanalizować pod kątem przestrzegania przepisów obowiązującego prawa. Ta decyzja, w mojej opinii, jest skandaliczna – powiedział podczas posiedzenia komisji prezydent Margielski. – Zostało złożone odwołanie do wojewody. Dla mnie sprawa jest jednoznaczna, zakończy się co najmniej uchyleniem decyzji starosty i przekazaniem do ponownego rozpatrzenia – stwierdził.

Ta „skandaliczność” jest związana m.in. z tym, że 17 marca prezydent wystąpił do starosty z wnioskiem o zawieszenie postępowania ZRID-owskiego, żeby dać sobie czas na negocjacje. – Zarząd banku to zaakceptował, na ten wniosek starosta nie odpowiedział – relacjonował prezydent. – Bank 23 marca złożył do całości procedury zastrzeżenia, drugie pismo jest z 11 kwietnia, a dzień później starosta wydał decyzję, powołując się na te dwa pisma. Tempo ekspresowe – podkreślił Margielski, pytając retorycznie: – Skąd taki pośpiech? Decyzja wydana jeden dzień po złożeniu pisma? Na dodatek zbiegło się to z umówionym na następny dzień, 13 kwietnia, spotkaniem władz miasta z przedstawicielami banku. Prezydent podkreślił, że w całym działaniu widzi kardynalne pogwałcenie przepisów. – Nie spodziewam się niczego innego jak tylko uchylenia tego przez wojewodę – zaznaczył.

Procedura ZRID jest o tyle korzystna dla miasta, że określa się w niej wartości nieruchomości na konkretny dzień, bez uwzględniania ewentualnych pożytków z tego, co mogłoby na tym terenie powstać. Kwota odszkodowania jest zatem niższa niż ta wynikająca ze zmiany planu. Wadą tego rozwiązania jest konieczność sztywnej realizacji tego, na co pozwoli procedura ZRID. A zgodnie z wnioskiem miasta pozwoliłaby na budowę Miejsca Obsługi Podróżnych. Miasto ma nawet atrakcyjną wizualizację takiego MOP-a, na pewno ładniejszego niż „dziura”, ale czy mieszkańcy tak chcieliby zagospodarować teren w centrum Otwocka?

Zapłacić jak najmniej

Radni połączonych komisji jednogłośnie wyrazili ponowny brak aprobaty dla oferty banku. Inaczej sprawa wyglądała, gdy przyszło do głosowania nad propozycją prezydenta dotyczącą konkretnej kwoty, którą miasto miałoby przeznaczyć na wykupienie od banku prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem radnych Przemysława Bogusza i Marcina Michalczyka na pytanie, ile miasto jest gotowe zapłacić za „dziurę”, odpowiedź powinna brzmieć „jak najmniej”. Kwotą wyjściową powinna być ta wynikająca z operatu szacunkowego wykonanego dla miasta, a negocjacje należało prowadzić w zaciszu gabinetu, bez odkrywania kart na komisji.

Prezydent uważa jednak, że nie ma niczego niestosownego w ustaleniu przez radę, jaką kwotę z budżetu miasta można przeznaczyć na rozwiązanie problemu „dziury” w centrum. – Nie jest to tajemnica, bo rozmawiamy na temat spraw publicznych – powiedział prezydent.

– Nie będziemy prowadzić targu i kilka razy zmieniać stawki. Uważam, że jeśli rada podejmie decyzję o stawce, to taka propozycja padnie i koniec. Czy bank ją zaakceptuje? Trudno powiedzieć, bo oczekuje znacznie wyższej kwoty, ale my mamy konkretną propozycję – przekonywał Margielski. Ostatecznie radni większością głosów zdecydowali, że maksymalna kwota, jaką miasto może zapłacić za działkę w centrum, to 7 mln 200 tys. zł brutto.

Kalendarium

Historia przechodzenia z rąk do rąk nieruchomości, która obecnie jest w użytkowaniu banku (pow. 2 186 m kw.)

  • 22 września 2005 r. – SPHIW sprzedaje działkę za kwotę 3 mln zł spółce Dorex.
  • 27 września 2012 r. – licytacja komornicza, spółka Orphea kupiła nieruchomość z naniesieniami za 9 mln 800 tys. zł.
  • 2 marca 2015 r. – Orphea Sp. z o.o. sprzedała prawo użytkowania wieczystego terenu wraz z naniesieniami spółce Delta za kwotę 10 mln 600 tys. zł.
  • rok 2020 – postępowanie upadłościowe spółki Delta, Bank Spółdzielczy w Warszawie za 10 mln 644 tys. zł przejął prawo użytkowania wieczystego nieruchomości z naniesieniami, na które była wydana decyzja rozbiórki.

Komentarz

Krzysztof Szczegielniak,starosta otwocki

– Zarzuca mi się, że działam na szkodę miasta, że nie chcę, żeby „dziura” w centrum została zlikwidowana. Jest to dziwne i zarazem niesprawiedliwe. Jestem przecież mieszkańcem Otwocka i ten problem jest dla mnie tak samo ważny, jak dla każdego innego mieszkańca. Wszystkie moje działania w porozumieniu z prezydentem były i nadal są nakierowane na to, by doprowadzić do likwidacji problemu. Decyzja nie mogła być inna, ponieważ w myśl przepisów art. 35 ust. 5 pkt 3 Prawa budowlanego odmawia się wydania decyzji, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki. Taka sytuacja ma tam miejsce. Decyzja, którą podjąłem, była konsultowana z kancelarią prawną starostwa.

Wystąpiłem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o udzielenie informacji, na jakim etapie jest postępowanie w zakresie wykonania rozbiórki. Ponieważ sprawa znajdowała się w sądzie, postępowanie było zawieszone, ale skoro sąd wydał decyzję ostateczną, PINB powinien wszcząć procedurę, żeby naniesienia na działce banku zostały rozebrane.

Bank Spółdzielczy w Warszawie również wystąpił do starostwa o pozwolenie na budowę biurowca na swojej części terenu. Tu także, m.in. ze względu na ten sam zapis Prawa budowlanego, nie można było wydać pozytywnej decyzji. Od tej negatywnej decyzji bank także się odwołał i obecnie postępowanie toczy się przed wojewodą.

4 komentarze do “Ile jest warta „wielka dziura”?

  • 19 maja 2022 o 15:53
    Permalink

    Miejsce obsługi podróżnych?
    To dopiero jest nagięcie, kto tamtędy będzie podróżował? Mieszkańcy Kresów czy Karczewa na stację PKP? W centrum miasta takie coś, to dopiero marnotrawstwo możliwości.
    A że Szczegilniak w ciągu jednego dnia odpowiedział na pismo to dopiero zarzut. Życzę mieszkańcom Otwocka równie szybkiego prezydenta jak mają starostę.

    Odpowiedz
    • 19 maja 2022 o 16:08
      Permalink

      Żeby tak Pan starosta zwykłym mieszkańcom odpowiadał na pisma to by musiał się cud wydarzyć

      Odpowiedz
  • 19 maja 2022 o 16:11
    Permalink

    A ja już czekam miesiąc na odpowiedź Pana starosty 🙁

    Odpowiedz
  • 3 czerwca 2022 o 15:14
    Permalink

    Wbs jak będzie restrukturyzowany czyli na tzw. musiku to może zastanowi się raz jeszcze. Stopy proc idą do góre a trupy w szafie są. Sprawdzi się strategia wait & see.

    Odpowiedz

Zostaw komentarz

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.